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【法理阐幽】抵押权人对抵押房产所在整宗土地享有优先受偿权之法理分析
发布时间:2017-12-25| 浏览次数:

      泸州市龙马潭区人民法院(2015)龙马执字第150号案,因抵押权人仅对房产作了抵押登记,未就房产所在土地办理抵押登记,执行过程中针对抵押权人是否就抵押房产所在整宗土地享有优先受偿权产生分歧。一种意见认为,抵押权人仅对抵押房产实际占用之土地使用权享有优先受偿权;另一种意见认为,抵押权人对抵押房产所在整宗土地使用权享有优先受偿权。


      本文赞同第二种意见,理由详述如下:


      一、事实基础


      (一)2007年7月30日,泸州市人民政府为赵红颁发泸市国用(2007)第09832号国有土地使用权证,明确其国有土地使用权面积为3246.25平方米,独用面积为3246.25平方米,并附有宗地四至图。该土地证之“记事”栏载明,赵红因购买该土地上的三栋房产,根据地随房走原则而取得全部整宗土地。


      (二)赵红在向长江银行申请贷款时曾委托四川银通房地产评估有限责任公司(下称银通公司)对抵押资产进行评估,2014年1月17日,银通公司对赵红抵押财产出具评估报告,评估报告第12页所载土地权属信息表第5行(详见附件一)载明估价对象包括三栋房产及所在的全部整宗土地。


      (三)四川省泸州市诚达公证处就长江银行与赵红所签《最高额抵押合同》于2014年1月23日出具的(2014)泸诚证字第0058号《具有强制执行效力的债权文书公证书》(附件二)第1页第14-15行明确载明:甲方(即赵红)向本处提交了以下证明材料:一,居民身份证;二,《房屋所有权证》《国有土地使用证》。


      二、法律分析


      (一)法律依据


      《物权法》第182条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”《担保法》第36条明确规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。有人据此认为,长江银行仅对房屋占用范围内的部分土地而非整宗土地享有优先受偿权。

      

      但,根据国土资源部《土地登记办法》(2008年2月1日)第5条“土地以宗地为单位进行登记”及《国土资源部关于规范土地登记的意见》(国土资发〔2012〕134号)第5条第2款“以部分宗地申请土地使用权抵押登记的,不予受理”之规定,由于赵红并未对该整宗土地进行分割办证,故长江银行之抵押权效力应当及于整宗土地即3246.25平方米土地之使用权。


      (二)公证依据


      赵红向泸州诚达公证处提交《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,可见其明白无误地将整宗土地抵押给长江银行并愿意接受强制执行。


      (三)土地来源


       赵红因购买该土地上的三栋房产,根据地随房走原则而取得全部整宗土地之使用权。现在赵红将该三栋房产悉数抵押给长江银行,当然整宗土地也就全部随带抵押给了长江银行。


      (四)诚实信用


      赵红在申请贷款时将整宗土地的国有土地使用权证交给银通公司评估,长江银行根据评估报告签署了抵押合同办理了抵押登记,可见赵红明知当初是将全部整宗土地抵押给长江银行,其现在所称仅将抵押房产所占部分土地抵押给了长江银行显属为拖延和阻挠执行而故意歪曲事实,严重背离了诚实信用原则。


      三、情理分析


      认为银行仅对抵押房产实际占用之土地使用权享有优先受偿权者认为,银行家大业大不差钱,放弃对实际占用之外部分土地使用权的优先受偿权可以让被执行人之其他广大民间债权人得到部分受偿,有利于社会和谐稳定。本文认为这种说法经不起推敲。


       (一)长江银行系国资控股企业,放弃部分优先受偿权等于国有资产流失

长江银行前十大股东中,第一大股东为上海市国资委全资企业,第二、三、四大股东均为央企下属企业,第七大股东为上海市黄浦区国资委全资企业,第八大股东为上海市徐汇区财政局全资企业。


      作为一家国有资本控股企业,在没有法律依据情况下,银行不能放弃任何本息,以免因国有资产流失被控玩忽职守或滥用职权。


       (二)长江银行系上市公司,无端放弃部分优先受偿权等于践踏投资者利益


      长江银行于2016年11月在上海证券交易所上市交易,现有中小投资者(中小股东)成千上万。若银行在没有法律依据情况下放弃部分优先受偿权,无疑是对包括无数中小投资者在内的全体股东合法权益的粗暴践踏,既在道义上将面临千夫所指,又将在法律上面临索赔和追责。届时,群情汹汹,银行实无力面对。


      (三)银行发放的贷款很大部分来自于人民大众的存款,无端放弃部分优先受偿权等于践踏人民利益


       银行作为专门经营资金的企业,并不是钱多得可以任凭巧取豪夺。若在没有法律依据情况下放弃部分优先受偿权的先例一开,银行发放的贷款恐再难收回。长此以往,若引发金融风险,其责庞巨,谁敢担当?7月15日结束的全国金融工作会议上,习近平总书记指出,防止发生系统性金融风险是金融工作的永恒主题。总书记话犹在耳,金融机构不能不惕励兢兢。


      (四)普通债权人应自担投资风险,不可挟众乱法


       每个人都要为自己行为负责。当时他们冲着被执行人允诺的高息而借款出去,现在若收不回来宜反躬自省:早知今日,何必当初!


      俗话说得好,可怜之人必有可恨之处。若只看现时,他们可能都是一副楚楚可怜的样子,但当初高息放款时可没有任何人逼他迫他。好比曾风光一时的黑社会头子在被判处死刑时嚎啕大哭,可当初违法犯罪的时候其何等地嚣张跋扈不可一世!

   

      至于维稳,无数多鲜活的事例表明,依法办事就是最好的维稳。若任凭会哭的孩子有奶吃,只能是自欺欺人、饮鸩止渴、戕害法治的刎,不是也不可能是四海归心、九州膺服、长治久安的稳。


      综上,长江银行对泸市国用(2007)第09832号国有土地使用权所对应的整宗土地享有优先受偿权毫无疑义,法院应予支持。


 
 
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