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【房屋买卖】成都地区限购政策下房屋买卖合同纠纷大数据分析报告
发布时间:2018-06-27| 浏览次数:

“为切实坚持住房的居住属性,坚决遏制投机炒房行为,持续保持我市房地产市场平稳健康发展”(成都市人民政府办公厅文件语),2016年至2017年,成都市政府接连发布限购限售限贷政策,明确无购房资格不能购买限购区域住房(含二手房),造成相当数量已签订的房屋买卖合同存在履行障碍。

在此背景之下,当事人除了自行协商解决之外,往往会选择向法院起诉,而法院如何处理此类纠纷,合同能否继续履行或解除,违约金如何认定等问题均受到各方极大关注。

本报告主要数据来源于Alpha案例库,数据时间截至2018年3月12日。由于文书公布存在滞后,2017年度数据可能未全部更新,所引数据皆以检索时结果为准。

经分析,成都地区限购政策下房屋买卖合同纠纷呈现以下特点:


纠纷总体数量增长较快


以“房屋买卖合同纠纷”为关键词进行检索,2011年至2018年共检索到14467份判决书,其中2016年3521份,2017年4161份,

所得结果如下图:

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不难看出,成都地区房屋买卖合同纠纷案件呈现历年不断增长之势,2016和2017年纠纷数量占近7年纠纷数量的一半以上,这也符合经济发展与纠纷数量呈正相关的经验判断。

高新区因限购发生纠纷最多


在第一步检索结果基础上,添加“限购”为关键词,检索到88份判决书,基层法院中高新法院判决最多,双流法院(含天府新区)紧随其后,而其他限购区域案件数量均未超过两位数。

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2017年4月27日,成都市发布城市发展战略,提出要“东进、南拓、西控、北改、中优”,其中高新区和天府新区为重点打造区域。2018年3月高新区二手房均价为16086元/㎡,同比上涨29%;而天府新区二手房均价同比上涨达49%。

房价不断上涨意味着即使赔偿违约金后仍有较大获利空间,也成为引发房屋买卖纠纷的重要导火索。


二手房市场最易发生纠纷


在第二步检索基础之上,根据案由进行二次划分,发现因限购政策引发的纠纷中,其他房屋买卖合同纠纷(指二手房纠纷,下同)文书最多,占比超过九成。

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成都市于2017年将限购范围扩大至二手房,导致许多已经签订的二手房交易合同之履行存在政策障碍,除成都市房管局出台两个解读文件(效力较低)之外,并无其他配套实施的规范性文件,致使当事人无法援引明确规范予以处理,只能诉诸法院寻求解决。



案件简单一审基本即可审结


在第三步基础之上,根据审理程序进行区分,一审文书76份,占比达86.3%,如图所示:

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主要是因为房屋买卖合同纠纷通常案情比较简单,法律适用争议较小,一审基本即可审结。


当事人多选择解除或请求法院确认解除合同


在第四步基础之上,针对二手房买卖纠纷69份一审文书进行详细分析,发现其中有46份涉及合同解除,其中又分为三类:1.当事人诉前协商一致解除;2.当事人诉讼中均要求解除;3.法院认定合同不能履行,判决合同解除。而在其他23份判决书中,法院或确认合同有效,或判令继续履行合同。

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由于实施限购政策,如买受人无购房资格,则合同履行存在障碍。交易双方多通过协商解除合同的方式处理,但往往因违约责任分担发生争议诉至法院。而从判决履行合同的文书来看,如果满足成都市房管局过渡期政策要求(限购前签订合同并已实际履行了部分义务),法院通常会判决继续履行合同。


一审多调减违约金


针对前述69份一审文书进行分析,在涉及违约金的21份文书中,法院判决全额支持违约金的有9份,调减违约金的有12份。


通过研读调减违约金的判决书,发现法院通常认为限购政策属于不可归责于当事人事由,如果卖方没有其他违约行为(如单方要求涨价、故意拖延办理相关手续等),往往会综合考虑合同履行程度、房屋价值上涨情况、过错程度、实际损失等因素酌情对违约金进行调减。


二审还有增加违约责任可能


如果一审法院调减违约金,二审维持率非常高,但也存在增加空间,改判理由包括违约责任不能弥补实际损失、违约方不能证明违约金过分高于损失等。

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在此类判决书中,法院裁判依据为《中华人民共和国合同法》第97条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条,认为双倍定金不足以弥补损失,判令违约方另行支付损害赔偿金。

另外在证据方面,当事人举示房产网信息以证明房屋价差高于违约金以及自行委托鉴定机构对房屋价值进行鉴定,其证据效力均获得二审法院认可。


结语

从现有数据来看,如果房屋买卖合同满足限购政策出台前签署且已部分履行等条件,即使买受人诉争时不具有购房资格,法院也通常会认定合同有效并判决继续履行。

而如果确认/判决合同解除,一审法院通常会综合考虑各方因素(如当事人过错、合同履行程度等)认定违约责任,但如果买方能够举证证明违约金不足以弥补损失或卖方存在违约故意,则二审存在一定改判空间。



 
 
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