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【房屋买卖】银行拒绝向购房人发放贷款之善后处理——商品房买卖合同的撤销与解除
发布时间:2018-06-13| 浏览次数:

【案件源起】

2012年6月19日,曾一奎与成都市瑞泰华实业有限公司(下称瑞泰华公司)签订《商品房买卖合同》及《世豪嘉柏商品房买卖合同补充协议》,约定曾一奎购买瑞泰华公司开发的房产,付款方式为首付+银行按揭贷款。曾一奎交纳首付款后,银行拒绝向曾一奎发放贷款,瑞泰华公司遂要求曾一奎变更贷款银行或自行补足全部房款,但曾一奎既不愿意变更贷款银行也无力自行补足房款,反而要求开发商退房退款,开发商当然不同意,遂产生本案。


程序发动

民事起诉状 

原告:曾一奎,男,汉族

被告:成都市瑞泰华实业有限公司

法定代表人:谢文谦

住所:成都市武侯区机投镇果捻村1组

诉讼请求

一、撤销原告与被告于2012年6月19日签订的《商品房买卖合同》及《世豪嘉柏商品房买卖合同补充协议》;

二、判令被告向原告返还首付款¥188341元(大写:人民币壹拾捌万捌仟叁佰肆拾壹圆整),并自2012年6月19日起至实际返还之日止,按中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率原告支付利息;

三、判令被告承担本案全部诉讼费用。

事实和理由

2012年6月19日,原告与被告签订了SHJB-1-1-2006号《商品房买卖合同》(下称《买卖合同》)及《世豪嘉柏商品房买卖合同补充协议》(下称《补充协议》),约定由原告购买被告开发的“世豪嘉柏”商品房,并于当日向被告支付首付款壹拾捌万捌仟叁佰肆拾壹圆整。

原告认为,在订立合同过程中,被告利用自身优势制定了严重不公平的格式文本,合同双方权利义务显失公平,《买卖合同》及《补充协议》应当依法予以撤销。具体而言,《买卖合同》及《补充协议》中主要的不公平条款有:

一、违约责任条款

《补充协议》第3条约定,在买受人逾期付款时,卖方可以选择解除合同,也可以选择继续履行合同,而继续履行合同的情况下,卖方对买方设定的违约金数额高达商品房总价的10%-20%

《买卖合同》第13条第1款约定,买受人因面积误差超出3%选择退房时,“出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款,并按照中国人民银行同期银行活期存款基准利率付给利息。”

第15条第(二)项约定,“商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还全部已付款,并按照中国人民银行同期银行活期存款基准利率付给利息。”……

合同中约定的买方违约金高达商品房总价款的10%-20%,而卖方违约时(即便是房屋基础结构或主体结构不合格)的违约责任则是按照银行同期活期存款利率支付利息。买卖双方的权利义务严重不对等,合同显失公平。

二、面积差异条款

《补充协议》第5条第1款约定,在面积误差达到退房条件时,若买受人不退房,则“在买受人签订面积差异结算协议并办理面积差异结算手续前,出卖人有权暂不交房,且不承担逾期交房的违约责任。”

第2款约定,“由于双方选择以套内建筑面积方式计算房价,因此实测公摊面积与合同约定公摊面积不一致的,双方互不找补且就此不得向对方提出任何主张。”

也就是说,公摊面积即使与合同约定的面积差异巨大,买方也不得向卖方主张权利。以套内面积计算房价只是一种计价方式,公摊部分的费用已经折算进入总房价中,而卖方依合同剥夺了买方主张公摊面积达标的权利,严重侵犯了买方的合法权利。

三、房屋交接条款

《补充协议》第6条第2款约定:“房屋及其附属空间或设施均按现状交付,买受人不得以现状与合同或补充协议不一致而提起任何异议或主张。”现状与合同不一致的情况下都不能主张任何权利,那么合同关于房屋空间或设施的约定就是一纸空文,对于买方而言,这种约定剥夺了买方的合法权利,显失公平。

第7款约定,“对于已经取得《规划验收合格证》的房屋,买受人应当接收,不得以房屋存在其他问题为由拒绝收房。若买受人认为存在其它问题并能提出证据的,经出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准检查后予以确认的,由出卖人在合理期限内对该商品房进行整改,并承担整改费用,整改期间不作逾期交付房屋处理。整改完毕后,经通知买受人未来验房或者无正当理由未办理交付手续的,视为该房屋自通知之日起已完成整改后的验收和交付。”

第8款约定,“若鉴定结果证明房屋存在质量问题,则由出卖人负责整改并承担鉴定费用,但不承担逾期交房责任。”

被告设定的合同条款可谓霸道之极,在房屋出现质量问题且有关部门确认的情况下,原告也必须接收,且不能按照逾期交房的规定要求被告承担责任。原告买房是为了进行使用,按此约定,原告使用房屋的时间具有极大的不确定性,被告不仅可以任意拖延,还可以不承担逾期交房的赔偿责任,对买方而言极不公平。

四、商品房质量、装饰、设备标准条款

《买卖合同》第15条第3款第(3)项约定,在验收房屋时发现有其他问题的,“由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准,在与买受人约定的期限内负责,并由出卖人负责整改,但买受人仍应在本合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续,否则视为该商品房已交付。”

《补充协议》第7条约定,出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的,“由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准,在与买受人约定的期限内负责修复,并承担修理费用,但买受人仍应在合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续,否则视为该商品房已交付。

以上种种条款使得买卖双方权利义务严重失衡,均是加重买方责任、减轻卖方责任的格式条款。而且卖方在《补充协议》中重重设限,使得卖方几乎没有向买方承担逾期交房等违约责任的情形,买方若真要履行该合同就只能由卖方任意宰割。

五、抵押条款

《补充协议》第2条约定:“《买卖合同》中所指的‘未设定抵押’是指出卖人取得该商品房所在楼栋预售许可证时的状态,买受人同意出卖人在取得预售许可证后将该商品房分摊的土地使用权及在建工程设定抵押,出卖人无需另行通知买受人”。如此,当开发商私自进行抵押时,买受人不仅不能正常办理预售合同备案,以后也无法正常办理房屋和土地产权证,这对买受人的权益保障可谓极大的威胁。

六、合同持有

在订立合同过程中,被告利用其房地产开发商的优势,事先拟定好本案中显失公平的格式合同,不允许被告做任何修改。更有甚者,无论是根据法理还是合同约定,买受人至少都应该持有一份合同原件,但被告却把持了全部合同原件。原告多次索要合同原件无果,只得向四川省消费者协会投诉。在省消协的调解下,被告才于2012年10月24日很不情愿地将合同原件交付了一份给原告。

综上,本案《买卖合同》及《补充协议》中双方的权利和义务极不对等,明显违反公平原则,根据《中华人民共和国合同法》第54条、58条关于显失公平订立的合同可依法撤销,因合同取得之财产应予返还等之规定,现请求人民法院依法撤销原被告之间订立的《买卖合同》及《补充协议》,判决被告向原告返还人民币壹拾捌万捌仟叁佰肆拾壹圆整,并自2012年6月19日起至实际返还之日止按中国人民银行公布的同期同档人民币贷款基准利率向原告支付利息。

原告为维护自身合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条等之规定,诉至贵院。望尽快判如所请!         

此致                                                  

成都市武侯区人民法院

                                   具状人:曾一奎

                                

 
 
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